Lovregulering av innvendig arealsvikt
Lovgiver har besluttet å endre avhendingsloven § 3-3, som per i dag regulerer arealsvikt for eiendommen (tomten).
Innvendig arealavvik har til nå blitt vurdert med utgangspunkt i avhl. § 3-8, som omhandler uriktige opplysninger som blir gitt i forkant av avtaleinngåelse.
Selv om det per i dag er et nokså lavt antall tvister om arealavvik, har stortingsflertallet besluttet at avhl. § 3-3 skal få et nytt annet ledd, som omtaler innvendig arealsvikt.
Den nye bestemmelsen vil lyde som følger:
§ 3-3 Arealsvikt
(1) Har eigedomen mindre grunnareal (tomt) enn kjøparen har rekna med, er det likevel ikkje ein mangel utan at arealet er vesentleg mindre enn det som er opplyst av seljaren eller medhjelparane til seljaren, eller desse har bore seg særleg klanderverdig åt.
(2) Det er ein mangel dersom bygningar på eigedomen har mindre areal enn det som er opplyst av seljaren eller medhjelparane til seljaren, så framt avviket er større enn to prosent og utgjer minst ein kvadratmeter. Det er likevel ikkje ein mangel dersom seljaren godtgjer at kjøparen ikkje la vekt på opplysninga.
Et raskt øye vil for det første se at lovgiver både i første og annet avsnitt har inntatt regelen om identifikasjon mellom selger og selgers medhjelpere ved salget, altså mellom selger, takstmann og megler. Dette er ingen endring fra gjeldende rett, da det allerede følger av rettspraksis.
Arealavvik for selve boligen
Det nye andre avsnittet regulerer de tilfeller der det foreligger arealavvik for selve boligen eller andre bygninger på eiendommen. Det er videre verdt å merke seg at flertallsbenevnelsen er benyttet, det vil si at det gjelder alle bygninger på eiendommen.
Det er kun en mangel dersom det opplyste arealet avviker med mer enn 2 % og utgjør minst 1 m2. Begge vilkårene må være oppfylte.
I praksis vil disse kravene få utslag for større boliger, der selv ganske mange kvadratmeter avvik ikke vil overstige 2 %. Samtidig vil også avvik i små leiligheter kunne rammes, ved at avviket er under 1 m2 selv om det er over 2 %.
Uklart hvilket areal som skal vurderes
Lovteksten burde for øvrig ha klargjort hvilket areal som omfattes.
For de fleste boligkjøpere vil det være primærrom eller bruksareal (BRA) som er mest sentralt, og det er derfor naturlig å knytte vurderingen til disse angivelsene. Samtidig det kan være tilfeller av større avvik tilknyttet bruttoareal (BTA), uten at primærarealet avviker fra det opplyste. Det vil nok imidlertid være sjeldent at et slikt avvik blir ansett for å utgjøre en mangel.
Det som lovendringen ikke berører, og som vil være aktuelt i mange saker, er der hvor arealet er feilklassifisert som primærrom, når det skulle vært sekundærrom. Disse sakene vil måtte avklares gjennom domstolene.
Det kan også tenkes tilfeller hvor det er en ukyndig selger, som ikke benytter seg av verken megler eller takstmann. En slik selger må antagelig tillates et visst slingringsmonn på angivelsen av arealet, uten at det utgjør en mangel, dersom selgeren bruker omtrentlige angivelser av arealet.
Ikke mangel hvis avviket var uten betydning
Selger kan likevel gå fri for ansvar dersom han kan bevise at den innvendige arealsvikten ikke har hatt betydning for kjøpsbeslutningen til kjøper. Det må da foreligge helt konkrete omstendigheter som tilsier at kjøperen ikke tok hensyn til arealopplysningen i sin kjøpsbeslutning/pris. Dette er ofte vanskelig å påvise.
Fastsettelsen av prisavslaget (utmålingen) ved innvendig arealsvikt vil fortsatt skje i henhold til de retningslinjer som er fastsatt i rettspraksis, det vil si et forholdsmessig prisavslag.
Det må imidlertid trekkes opp nye grenser for utmålingen etter lovendringen, ettersom terskelen for hva som er en mangel, nå blir endret.
Les øvrige artikler i artikkelserien her:
***
Har du spørsmål til artikkelen? Har du avdekket mangler ved din bolig? Har du solgt bolig og fått rettet et krav mot deg? Ta kontakt med oss i dag for en vurdering av din sak.
