Ved kjøp og salg av bolig så er det ulike regelsett som gjelder avhengig av om boligen kjøpes brukt, eller om den er ny eller under oppføring. Omsetning av brukte boliger reguleres av avhendingslova. Såkalte «nøkkelferdige» boliger er også ofte regulert av dette lovverket. Kjøp og salg av boliger under oppføring reguleres av bustadoppføringslova.
Våre advokater har lang erfaring med begge regelsett og bistår i alle typer tvister etter boligkjøp.
Feil og mangler ved kjøp av brukt bolig
Sammensatt vurdering – pass på frister
Vurderingen av hvorvidt det er grunnlag for et krav om prisavslag, heving eller erstatning, er en sammensatt og vanskelig vurdering. Det kan være avgjørende for kravet at det fremsettes til rett tid og på rett måte. Våre eiendomsadvokater har spisskompetanse innenfor avhendingslovas regler, og kan hjelpe deg med din sak enten du er boligkjøper eller boligselger.
Det er i korte trekk tre mulige grunnlag for prisavslag, heving og/eller erstatning etter avhendingslova:
1. Mangelfulle opplysninger
Dersom selgeren selv, takstmannen som skrev boligsalgsrapport eller eiendomsmegleren har gitt mangelfulle opplysninger ved salget, kan dette gi grunnlag for prisavslag, heving eller erstatning. Typisk vil være at selgeren har hatt kunnskap om en lekkasje fra badet, men har unnlatt å opplyse om lekkasjen ved salget. Som utgangspunkt har kjøperen da et krav mot selgeren. Selgeren, eller hans/hennes medhjelpere må normalt kunne lastes for feilen for at kravet skal kunne føre fram.
Anførsler om opplysningssvikt er regulert i avhendingslova § 3-7, og er tema i de aller fleste rettssaker om bruktboligsalg.
Selv om det er gitt mangelfulle opplysninger ved salget, krever lovbestemmelsen også at opplysningssvikten har hatt betydning for inngåelsen av kjøpekontrakten. Dette betyr at man ikke hadde inngått avtalen, eller inngått avtalen på andre vilkår, dersom fullstendige opplysninger hadde vært gitt. Det foretas altså en begrensning mot de mer ubetydelige mangler.
Se også: Opplysningssvikt – mangelfulle og uriktige opplysninger om eiendommen.
2. Uriktige opplysninger
Har boligen blitt markedsført med et større areal enn hva som faktisk er tilfellet, eller at en oppgradering av en bygningsdel viser seg å ikke være utført likevel, vil den uriktige opplysningen kunne begrunne prisavslag, heving og erstatning. Det er intet krav om at selgeren eller hans/hennes medhjelpere kan lastes for at opplysningen er uriktig.
På samme måte som for mangelfulle opplysninger, må den uriktige opplysningen kunne virke inn på kjøpsavtalen for at det skal foreligge en kjøpsrettslig mangel.
Uriktige opplysninger er regulert i avhendingslova § 3-8.
3. Skjult mangel – vesentlig avvik fra avtalt stand
Selv om selgeren og medhjelperne oppfyller sine plikter til å gi fullstendige og korrekte opplysninger, kan det også foreligge en mangel der boligen vesentlig avviker til de berettigede forventninger man kan ha til boligen. Dette kalles ofte for en «skjult mangel» – en feil som ingen visste om at forelå ved boligen.
Det vil foreligge en vesentlig mangel der det avdekkes store og uventede skader eller utbedringsbehov, eller der hvor spesielle omstendigheter reduserer boligens markedsverdi.
Denne vesentlighetsvurderingen består av en rekke ulike momenter som kan variere fra sak til sak. Boligens alder og markedsførte tilstand er sentral, sammen med feilens art og omfang. Vesentlighetsvurderingen følger av avhendingslova § 3-9 annet punktum.
Andre problemstillinger ved mangelskrav
Det er ikke bare selve mangelsvurderingen som kan by på konflikt mellom boligkjøper og boligselger. Andre eksempler på problemstillinger i en tvist er blant annet:
- Reklamasjon – når og hvor bør man fremme kravet?
- Valg av reaksjon og utmåling – skal man velge prisavslag, heving og/eller erstatning?
- Økonomisk oppgjør ved heving – hvor mye kan boligkjøper kreve tilbakebetalt?
- Foreldelse og passivitet – visste du at man kan miste kravet hvis man unnlater å følge det opp?
- Regress – når kan forsikringsselskapet ditt snu seg mot deg og gjøre deg ansvarlig?
Særlig om byggtekniske mangelskrav
Her finner du mer informasjon om noen av de mest alminnelige bygningstekniske temaene ved mangelssaker:
- Vannskader (drenering, bad, tak m.m.)
- Skadedyr (mus og rotter, skjeggkre, maur m.m.)
- Ulovlig innredet areal
- Muggsopp
- Elanlegg
Feil og mangler ved kjøp av ny bolig
Har du inngått avtale med en entreprenør om oppføring av ny bolig, reguleres avtalen av bustadoppføringslova. Loven omfatter de tilfeller der man inngår avtale med en entreprenør om en bolig som skal oppføres, eller en bolig som er under oppføring. Loven gjelder vanligvis ikke en ferdigstilt bolig, da disse tilfellene reguleres av avhendingslova. Dersom avtalen gjelder en så omfattende renovering av eksisterende bolig at det i praksis er tale om en nyoppføring, vil også bustadoppføringslova gjelde.
Det er viktig å være klar over hvilket lovverk som gjelder for boligen, da det kan ha stor betydning for hvilke rettigheter du har ved feil og mangler ved boligen.
Boligen skal ferdigstilles slik som avtalt
Dersom du har kjøpt en bolig under oppføring, kan du kreve at boligen skal ferdigstilles slik som avtalt, eventuelt i tråd med offentligrettslige krav. Alle feil ved boligen eller avvik fra avtalen har du i utgangspunktet krav på å få utbedret av entreprenøren. Helt til feilen er utbedret, kan du holde tilbake deler av oppgjøret. Dersom vilkårene for det er oppfylte, kan du i noen tilfeller kreve prisavslag og erstatning. Er feilene tilstrekkelig omfattende, kan du kreve å heve hele avtalen.
Reklamasjon bør skje så snart som mulig – og senest innen 5 år
Oppdager du en feil ved boligen, er det viktig at du reklamerer overfor utbyggeren så snart som mulig. I motsatt fall risikerer du å miste kravet ditt på utbedring eller prisavslag. Siste frist for å varsle om mangler ved boligen, er fem år etter overtakelsen. Unntak gjelder der entreprenøren har tatt på seg ansvaret i lengre tid gjennom en garanti.
Tvist kan oppstå både før og etter overtakelse
Det kan oppstå problemer både under oppføringen av boligen, ved overtakelsen og etter at du har flyttet inn. Opplever du problemer, kan det bli kostbart å utbedre. Sentrale konfliktområder kan være følgende:
- Grensen mellom ferdig oppført bolig og bolig under oppføring
- Forsinkelser ved oppføring av ny bolig
- Hvordan reklamere over mangler, og frist for reklamasjon
- Mangler ved entreprenørens leveranse
- Avtalebrudd og forsinkelse fra forbrukerens side
Våre eiendomsadvokater har betydelig erfaring og høy spisskompetanse på problemstillinger rundt kjøp og salg av bolig. Ta kontakt med oss i dag for en uforpliktende samtale om din sak. Du kan nå oss på telefon 22 00 88 88 eller e-post post@indem.no.